Статьи

Квартиры, расположенные на первых и последних этажах, особенно домов старой постройки, люди скупают неохотно, в связи с чем стоимость квадратного метра такого жилья значительно ниже. Но коммерсанты и риэлторы находят положительные особенности таких квартир, что помогает в дальнейшем достаточно выгодно их реализовывать.
«Обеспечение жильем молодых семей» - известная федеральная программа, о ней много говорят и пишут. Однако во многих случаях о программе говорят поверхностно, не расшифровывая ее суть.
Какие этапы необходимо пройти клиенту, покупающему квартиру по ипотеке? Как действовать на каждом из этапов, чтобы сделка прошла максимально гладко.
Все статьи ...

Информация


Реклама

Новости

Все новости ...
03.10.2011Как не стать обманутым дольщиком

В конце 2010 года власти обещали обеспечить их жилплощадью до середины 2012 года, однако пострадавшие люди не видят, чтобы их проблемы решались необходимыми темпами.

Согласно данным Министерства регионального развития, сейчас в России насчитывается 79,5 тыс. обманутых дольщиков. Однако создатели социальной сети "Однодольщики.Ру" приводят другие цифры: около 100 тыс. обманутых дольщиков и примерно 1000 недостроенных домов. "Ежегодно в России вводится 50 млн метров жилья. Из них 30 млн квадратных метров – это государственный заказ. Еще 20 млн метров в России за год возводится на частный капитал, т.е. на деньги дольщиков.

За последние шесть лет в России возвели 120 млн "квадратов" жилья на деньги дольщиков. Портфель обманутых дольщиков – 8 млн метров. Получается, что каждый 15-й покупатель квартиры в новостройках (если вести статистику по всей стране) – обманутый дольщик". Эта информация открыта на сайте обманутых соинвесторов жилья.

Последний пример с потерпевшими от действий "недобросовестных строителей" - Южное Тушино в Москве. Обманутые дольщики этого микрорайона не могут дождаться своих квартир с 2002 года. В понедельник столичные власти сообщили, что они подобрали площадку для строительства жилья для обманутых дольщиков компании "Энергостройкомплект-М", вложивших средства в жилье в Южном Тушино: на деньги города планируется построить дом на Можайском шоссе, в квартале 45. Об этом СМИ сообщил заммэра Москвы по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин.

Чиновник сообщил, что всего на Можайском шоссе планируется построить 42 тыс. квадратных метров, из которых 40 тысяч квадратных метров придется на полезные площади. "Строители уже в понедельник должны выйти на эту площадку и почать ее подготовку", - сказал он.

При этом, сообщил РИА Новости префект Северо-Западного административного округа Виктор Дамурчиев, 162 обманутых дольщика согласились на предоставление им квартир на Люберецких полях. По его словам, "у нас остается порядка 650 человек, у которых квартирный вопрос требует решения". Напомним, что как сообщал ВЗГЛЯД-Недвижимость ранее, инициативная группа обманутых дольщиков сообщала ранее о 1,3 тыс. человек, пострадавших от действий "Энергостройкомплект-М".

"Тот факт, что новые власти Москвы достаточно быстро решили вопрос с обманутыми в Тушино только подтверждает посыл о том, что у города всегда есть такие возможности, но далеко не всегда есть желание и чувство ответственности заниматься подобными вещами, - говорит ВЗГЛЯД-Недвижимости директор консалтинговой компании "Бюро информационной поддержки инвестиций" Виктор Щербаков. – Что интересно мешало Юрию Лужкову и его "команде" сделать тоже самое еще в 2002 году, когда стало понятно, по какой схеме застройщики "увели" от граждан их деньги. Даже непосвященному становится ясно, почему это произошло, как и кто был заинтересован. Любопытно – а что сейчас с владельцами и менеджерами этого "Энергостройкомплект-М"? – возбуждено ли дело? где они и как себя чувствуют?"

ВЗГЛЯД-Недвижимости не удалось найти информации о состоянии дел в этой строительной компании ни в одной из баз данных. Телефоны также не отвечали.

Впрочем, этот случай и ясная и ответственная позиция московских властей не является, к сожалению, панацеей от всех без обманутых соинвесторов жилья. Причина этого явления гораздо глубже и требует комплексного подхода к ее решению.

"Почему до сих пор рынок долевых жилищно-строительных инвестиций в нашей стране нерегулируемый? – задает вопрос создатель социальной сети "Однодольщики.Ру" Игорь Гульев. - Все финансовые рынки контролируют минимум пять ведомств, жилищно-строительный рынок России не регулируется. Нет контроля за назначением руководителей организаций, собирающих средства граждан, за расходованием денежных средств, привлеченных от граждан. Нет никакого регулирования деятельности инвестиционно-строительных компаний (т.е. застройщиков): ни по капиталу, ни по составу учредителей, ни по раскрытию информации о деятельности, ни по портфелю финансовых активов, ни по допустимым размерам принятых рисков и т.д. Контроль же нужен для того, чтобы защищать права инвестора".

По мнению опрошенных ВЗГЛЯД-Недвижимостью юристов Гильдии адвокатов Москвы, действительно, налицо факт "правового пробела", которым ловко научились пользоваться жулики "от строительства". Инвесторов финансового рынка закон и государство защищают, а финансовая деятельность жилищно-строительных компаний, то есть по сути, одного из секторов того же рынка, остается вне контроля государства.

Схем привлечения средств граждан в обход федерального закона №214, который призван защитить инвесторов жилья достаточно много, что говорит о "дырах" в самом законе, отмечает адвокат Екатерина Каляда. Самый распространенный вариант – это создание силами самой стройкомпании ЖСК (жилищно-строительного кооператива). Желающий приобрести квартиру, платит в ЖСК взнос и становится членом "кооператива" с правом на получение квартиры в будущем. Но деятельность ЖСК никак не регулируется 214 ФЗ. Кооператив можно закрыть, переименовать, правление может предложить новые условия, оплатить новые взносы и так далее до бесконечности.

Другой вариант – это так называемые предварительные договора. Инвестор приходит в строительную компанию с целью вложить деньги в строящийся объект. Ему предлагается заключить 2 договора – предварительный и основной. Первый бронирует приобретение квартиры, как только дом будет сдан. В документе указываются условия получения квартиры, ее технические характеристики, цена и предполагаемая дата заключения основного договора. При вексельной схеме, чтобы оформить финансовые вложения, клиент приобретает вексель и заключает основной договор. Основной договор предполагает, что после окончания строительства клиент поменяет вексель на квартиру. И в первом, и во втором случае есть риск остаться без квартиры и без денег. К тому же вексель не имеет в России четко прописанных в законе гарантий, что уже является основанием для сомнений относительно его надежности.

Однако даже при строгом соблюдении закона №214 есть стройки, где люди заключили "правильные" договора и стали обманутыми дольщиками. Более того, согласно недавно принятым поправкам к закону о банкротстве застройщиков, теперь, если строительство объекта остановилось и застройщик банкротится, дольщики будут самостоятельно объединяться в организацию (ЖСК, ТСЖ, НП) и достраивать проблемный дом своими силами. После принятия 214 ФЗ прошло 6 лет, в 214 ФЗ несколько раз вносили поправки и изменения, но изменения не стали кардинальными в пользу соинвесторов.

"Причина в том, что и сегодня нет государственных гарантий, нет контроля за расходами застройщиков и в случае остановки строительства люди остаются один на один с застройщиком, - комментирует ситуацию руководитель правового департамента столичной стройкомпании Никита Буробин. - Есть пока одна надежда – на последние поправки к закону о банкротстве строительных компаний предусматривают несколько вариантов развития ситуации".

Суть этих новых поправок сводится к следующему, отмечают аналитики "Индикаторов рынка недвижимости". Первый заключается в том, что недостроенный дом, где есть пострадавшие дольщики и строительство которого заморожено долгие годы, приобретается другим застройщиком для дальнейшего окончания строительства с обязательством передачи квартир пострадавшим гражданам. Проблема тут в том, что инвесторы не горят желанием вкладывать деньги в проекты, обремененные такими проблемами, так как все они могут свести к нулю прибыль от такой застройки.

Второй. Недостроенный объект продается с молотка, и с гражданами рассчитываются деньгами, вырученными от реализации их имущественных прав. Ни одного обманутого дольщика такой вариант также не устраивает: люди приобретали квартиры много лет назад, и те деньги, которые были вложены в строительство, несоизмеримы с нынешними ценами на квартиры. Другими словами, вложенных 5-7 лет назад денег на 2-3-комнатную квартиру не хватит сегодня даже на комнату в коммунальной квартире.

Третий. Один из посылов поправок к закону о банкротстве заключается в том, что люди, обманутые застройщиками, должны будут достраивать свои дома самостоятельно, за свой счет или за счет привлеченного инвестора.

"Действительно, хотя эти моменты и не акцентируются, но смысл поправок имеет в этом, - говорит ВЗГЛЯД-Недвижимости Екатерина Каляда. – Дольщикам не оставили альтернатив, а государство законодательно самоустраняется от решения их проблем. Другая проблема в том, что и доказать факт мошенничества со стороны застройщика очень сложно, а специалистов, способных разобраться в хитросплетениях всех применяемых жуликами схем и в пробелах в законах, очень мало. Поэтому и необходимо прописать очень четко и ясно, какие гарантии дает государство, что происходит, когда вложившие свои деньги граждане могут получить свое жилье, ввести очень строгие меры наказания против строителей-аферистов".

Многочисленные нарушения закона и прав граждан-участников долевого строительства выявляют прокуроры в России. Об этом сообщила официальный представитель Генпрокуратуры РФ Марина Гриднева. По ее словам, анализ состояния законности и практики прокурорского надзора за соблюдением прав граждан при привлечении их средств для участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов свидетельствует о том, что в указанной сфере допускаются многочисленные нарушения федерального законодательства и имущественных прав граждан.

Источник:  ВЗГЛЯД

Контакты

тел.: +7(926)119 02 04
info@kupikva.ru